最近2年來，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為低迷，雖然從去年年初以來，各地都出臺(tái)了很多鼓勵(lì)購房的政策來提升樓市活躍度，但在這一系列的利好條件下，我們的樓市并沒有出現(xiàn)所謂的反彈趨勢(shì)，受疫情的影響，去年我們的商品房銷售額只有13.3萬億元，相對(duì)于上一年的18.1萬億明顯下滑，這直接回到了2017年的水平，這是很多人都沒有意料到的事情，畢竟從過去20余年的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)什么時(shí)候受過這種氣，即便曾出現(xiàn)過2次市場(chǎng)橫盤的狀況，基本上一年多后就順利的回暖了，但本輪樓市降溫現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了2年的時(shí)間，即便是從今年的市場(chǎng)狀態(tài)來看，反彈的時(shí)間點(diǎn)估計(jì)還要延后一些！

今年二三月份部分一二線城市樓市表現(xiàn)確實(shí)不錯(cuò)，其中二手房交易量普遍比新房市場(chǎng)還好，而從今年1-3月份和1-4月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，我們的商品房銷售額已經(jīng)超過了去年同期水平，但我們的商品房銷售面積還是不如去年同期水平的，市場(chǎng)企穩(wěn)回暖還需要繼續(xù)的穩(wěn)固才行，只是從這份數(shù)據(jù)里面，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，那就是在大家都普遍認(rèn)為樓市低迷房?jī)r(jià)降溫的意識(shí)下，實(shí)際上4月份的房?jī)r(jià)竟然還上漲了！

雖然今年前4月的房地產(chǎn)銷售額數(shù)據(jù)都是累計(jì)值，但我們從1-3月和1-4月的數(shù)據(jù)差可以得出，4月份銷售額8373億元。銷售面積6715萬平方米。用銷售額除以銷售面積可以算出，4月份平均銷售價(jià)格是12469元/平方米。相對(duì)于1-3月份的均價(jià)10505元每平米來看，漲幅達(dá)到了18.7%。當(dāng)筆者看到這個(gè)計(jì)算結(jié)果后，真的被驚訝到了，因?yàn)閺奈覀兏惺艿降氖袌?chǎng)行情來看，今年上半年市場(chǎng)最火熱的時(shí)候是在二三月份，而4月份已經(jīng)有了明顯的降溫趨勢(shì)，而且從銷售額和銷售面積來看也是出現(xiàn)了下滑的情況，怎么4月份的銷售單價(jià)明顯高于今年前三個(gè)月呢，難道房?jī)r(jià)真的漲了？

但后來筆者仔細(xì)思考過后認(rèn)為，并不是這樣的。因?yàn)榻衲晟郎氐臉鞘兄饕捅憩F(xiàn)在一二線城市，大城市的房子單價(jià)本身就比較高，而三四線城市今年的樓市一直是不溫不火，交易方面也是差強(qiáng)人意，一二線城市樓市交易幾乎占據(jù)了整體樓市的大頭，可以說現(xiàn)在越便宜的房子越不容易賣掉，特別是新房市場(chǎng)，但一二線城市由綜合資源強(qiáng)，大家買房的積極性還是不錯(cuò)的，愿意花上百萬甚至幾百萬去買房，這從很大程度上拉高了市場(chǎng)的交易均價(jià)，最終就導(dǎo)致了4月份我們的商品房銷售均價(jià)上漲了這么多！

其實(shí)仔細(xì)想想也是，在這樣的樓市行情下，房?jī)r(jià)理論上是不可能漲這么大的，即便是放在過去20年的樓市趨勢(shì)下，這樣的漲幅也是從未發(fā)生的。而且房?jī)r(jià)已經(jīng)過了明顯上漲的周期，隨著市場(chǎng)不斷飽和，首套房需求將逐漸變成改善型，其實(shí)從今年二手房市場(chǎng)的交易量比新房好，就能看出來我們已經(jīng)從增量市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)了，市場(chǎng)供需關(guān)系的變化對(duì)于樓市的影響是至關(guān)重要的，房?jī)r(jià)想要真的迎來明顯上漲，越來越難了，而且還不會(huì)很普遍！